Leta 2020 naj bi prebivalci Republike Slovenije prvič plačali davek na nepremičnine. Druge tri dajatve:
- nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ),
- davek na premoženje,
- pristojbine za vzdrževanje gozdnih cest,
pa naj bi se ob tem odpravile. Vendar veliko ljudi zanima, kolikšen bo dejansko davek na nepremičnine.
Povemo lahko tudi, da je ustavno sodišče Republike Slovenije dne 28.03.2014 prvi poskus uvedbe Zakona o davku na nepremičnine razveljavilo, slovensko zakonodajno telo pa bo tako z uvedbo davka na nepremičnine poskušalo že drugič.
Davčnih stopenj za davek na nepremičnine trenutno še ne poznamo, vendar je ministrstvo objavilo analizo možnih stopenj in delovna gradiva, ki jih je mogoče najti tudi na njihovi spletni strani in tako približno ugotoviti, kakšen bo davek na nepremičnine, ki jih imamo v lasti.
Davek plačujemo tudi pri prodaji nepremičnin
Dan danes pa davek na nepremičnine ne plačujemo zgolj zaradi posedovanja nepremičnine, pač pa tudi pri prodaji oz. nakupu nepremičnine. V primeru novogradnje se zaračunava 22% DDV, zavezanec za plačilo tega davka pa je prodajalec. Nižja, 9,5% stopnja DDV velja stanovanjske nepremičnine in sicer za stanovanja velikosti do 120 m2, ter za enostanovanjske hiše do 250 m2 uporabne površine. Uporabno površino izračunamo kot seštevek površine bivalnih prostorov. Davčno osnovo seveda predstavlja prodajna cena nepremičnine. Če prodajamo novo nepremičnino, kjer se zaračunava tudi 22% DDV, moramo pred prodajo obvestiti še Geodetsko upravo Republike Slovenije o nameravani prodaji. To lahko dan danes opravimo kar po elektronski poti, preko spletne aplikacije Evidence trga nepremičnin, kar nam bo pomagalo tudi k prihranku dragocenega časa, saj lahko celoten postopek opravimo kar preko spleta.
Kdo poravna davek pri prodaji oz. nakupu nepremičnine?
Če se prodaja starejša nepremičnina je davek na nepremičnino pri njeni prodaji 2%, poravnati pa ga mora prodajalec, razen če se stranki kupoprodajne pogodbe dogovorita drugače in je tako do plačila 2% davka zavezan kupec. Osnova za odmero tega davka je prav tako prodajna vrednost nepremičnine.
Ne smemo pozabiti tudi na davek od kapitalskega dobička
Prodajalec pa mora, v primeru, da je s prodajo nepremičnine ”zaslužil” (se pravi, da je ustvaril dobiček), poravnati tudi davek od kapitalskega dobička. Stopnja tega davka znaša prvih 5 let po nakupu 25%, na vsakih dopolnjenih pet let lastništva pa se zmanjšuje za 5% (po petih letih znaša stopnja 15%, po desetih letih 10%, po petnajstih letih 5%, po 20 letih lastništva nepremičnine pa tega davka ni več). Davka na kapitalski dobiček so sicer upravičeni tisti, ki so nepremičnino kupili pred 1. januarjem 2002 ali so imeli vsaj zadnja tri leta pred prodajo na naslovu nepremičnine prijavljeno stalno prebivališče.
Prodajalec je obvezan v roku 15 dni po sklenitvi prodajne pogodbe pri pristojni davčni upravi vložiti prijavo za odmero davka na promet z nepremičninami. Rok za plačilo davka je 30 dni po prejemu odločbe o odmeri. Prijavi mora prodajalec priložiti tri izvode prodajne pogodbe in izvod prejšnje pogodbe, s katero je pridobil lastninsko pravico, oz. izpisek iz zemljiške knjige, če je nepremičnina že vpisana v zemljiško knjigo. Davčni organ potrdi plačilo davka v obliki žiga na kupoprodajni pogodbi, ta izvod pogodbe je hkrati tudi tisti, na katerem notar overi prodajalčev podpis – kar je pogoj za vpis v zemljiško knjigo
Kakšen pa je davek pri menjavi nepremičnin?
V Republiki Sloveniji pa je vse bolj pogosta tudi t.i. menjava nepremičnin. Menjalna pogodba je obveznostni dogovor, s katerim se stranka zaveže drugi stranki izročiti stvar ali pravico, za to pa bo od nje prejela drugo stvar ali pravico. Ko govorimo o menjalni pogodbi za nepremičnino sta predmet te pogodbe dve nepremičnini, ki jih stranki pogodbe enostavno zamenjata. Iz menjalne pogodbe nastanejo za vsakega pogodbenika pravice in obveznosti, ki nastanejo iz prodajne pogodbe za prodajalca. Vsaka stranka mora torej drugi stranki izročiti svojo nepremičnino tako, da drugi na njej pridobi lastninsko pravico.
V davčni zakonodaji je menjava nepremičnine urejena kot dvojna prodaja, zato tudi obdavčuje menjavo z davkom na promet nepremičnin. V legislativi Republike Slovenije poznamo tudi posebne primere menjave, ki so posebej urejeni. V sklopu tega govorimo predvsem o arondacijah in komasacijah, vendar samo pri kmetijskih zemljiščih. V primeru menjave nepremičnin je davčni zavezanec vsak udeleženec v zamenjavi za vrednost nepremičnine, ki jo odtuji (3. odstavek 5. člena ZDPN-2). Davčna osnova je praviloma vrednost nepremičnine, ki je določena v menjalni pogodbi, če pa davčni organ oceni, da je prenizka, je davčna osnova 80% posplošene tržne vrednosti te nepremičnine. Davek se plačuje po 2% stopnji od davčne osnove. Davčna obveznost nastane, ko je podpisana menjalna pogodba, davčni zavezanec pa mora vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin najpozneje v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri davčnem organu, na območju katerega nepremičnina leži, in zraven priložiti listine, na podlagi katerih se prenaša lastninska pravica na nepremičninah.
