Nakup stanovanja je nekaj, s čimer se posameznik navadno ne sooča prav pogosto. Prav zato je še toliko bolj pomembno, da že preden se odločimo za nakup stanovanja, vemo na kaj vse moramo biti pozorni pri sklepanju kupoprodajne pogodbe za nepremičnino.
Pri nakupu stanovanja in pri podpisu kupoprodajne pogodbe moramo biti pozorni na to, da pogodba o nakupu stanovanja vsebuje vse nujne sestavine, ki jih kupoprodajna pogodba za nepremičnino po zakonu mora vsebovati. Poleg tega pa mora vsebovati še nekatere druge sestavine, kot na primer navedbo, kdo sta pogodbeni stranki, predmet prodajne pogodbe, ki mora biti določen oziroma določljiv, ceno, datum sklenitve prodajne pogodbe, navedbo morebitnih pogojev ter sankcije za neizpolnitev pogodbe ter določitev morebitnih zavarovanj za izpolnitev prodajne pogodbe (npr. določitev are). Seveda mora biti kupoprodajna pogodba za nepremičnino sklenjena v pisni obliki, saj v nasprotnem primeru ni veljavna.
Pred sklenitvijo prodajne pogodbe se moramo prepričati o statusu nepremičnine v zemljiški knjigi
Kljub vsemu pa je potrebno pri nakupu stanovanja že pred podpisom prodajne pogodbe za nepremičnino preveriti številne stvari. Ena izmed najpomembnejših je status nepremičnine, ki jo kupujemo, v zemljiški knjigi. V njej bomo namreč videli, kdo je pravni lastnik nepremičnine, ali so na nepremičnini vpisane hipoteke, služnosti, morebitni spori in podobno. Pozabiti pa ne smemo niti na potrdilo o namenski rabi zemljišča. To lahko pridobimo na občini, kjer nepremičnina leži. Pridobitev potrdila o namenski rabi ni obvezna, v kolikor je predmet prodajne pogodbe posamezni del objekta v etažni lastnini.
Kako je s predkupno pravico pri prodaji stanovanja?
Pri prodaji stanovanja, pa tudi pri njegovem nakupu, moramo biti pozorni na morebitne predkupne pravice, ki bi jih lahko imeli posamezniki pri nakupu. Predkupna pravica lahko izhaja iz zakona ali pa iz prodajne pogodbe. Sicer je v etažni lastnini komplikacij na tem področju manj, kljub vsemu pa velikokrat na težave naletimo pri predkupni pravici pri kmetijskih zemljiščih, kjer lahko najdemo tudi varstvo predkupnih upravičencev, ki jih moramo upoštevati.
Najpogosteje bodo pri prodaji stanovanja predkupni upravičenci solastniki, ki jim ta pravica pripada že po zakonu. V primeru obstoja predkupne pravice ni dovolj, da upravičenca samo pozovemo in ga vprašamo ali uveljavlja svojo predkupno pravico pri prodaji stanovanja, pač pa ga moramo pozvati s pisno izjavo in mu določiti rok, v katerem se mora upravičenec izjasniti. Predkupna pravica je vezana na višino kupnine in predkupni upravičenec ima pravico stanovanje kupiti po isti ceni, kot bi ga kupil kak drug kupec.
Kakšen je postopek nakupa stanovanja?
Postopek nakupa stanovanja je sicer relativno preprost. Ko se s prodajalcem dogovorite za prodajo oz. nakup stanovanja, z njim sklenete prodajno pogodbo za nepremičnino, katere predmet je dogovorjeno stanovanje. V njej se dogovorite, kako bo prodaja potekala in kako bo plačana kupnina, ki jo prodajalec zahteva, poleg tega pa se v pogodbi o nakupu stanovanja določi tudi, kako bo potekala primopredaja nepremičnine.
Pri nakupu stanovanja se lahko obrnete na odvetnike za nepremičnisko pravo, ki vam bodo nudi strokovno pravno pomoč.
Ali je pri prodaji nepremičnine potrebno plačati davek?
Po sklenitvi prodajne pogodbe pa je pri nakupu stanovanja potrebno plačati tudi davek na promet z nepremičninami, ki se plača pri pristojnem davčnem oz. finančnem uradu (FURS), potem pa se kupoprodajna pogodba overi pri notarju.
Pri novogradnjah se obračuna 22 % DDV, zavezanec za plačilo davka pa je prodajalec. Nižja 9,5% stopnja DDV velja za stanovanjske nepremičnine, in sicer za stanovanja do 120 m2, ter za enostanovanjske hiše do 250 m2 uporabne površine. Uporabno površino določimo kot seštevek površine bivalnih prostorov. Davčna osnova za plačilo davka je prodajna cena nepremičnine. V kolikor gre za prodajo nove nepremičnine, mora prodajalec obvestiti Geodetsko upravo RS. Pri starih nepremičninah se obračunava 2 % davek na promet nepremičnin. Tudi v tem primeru je zavezanec za plačilo davka prodajalec.
Kdo poravna davek na promet z nepremičninami?
V primeru nakupa stanovanja pa mora prodajalec poleg davka na promet z nepremičninami poravnati tudi davek od kapitalskega dobička, ki ga je pri prodaji nepremičnine ustvaril. Stopnja tega davka se z leti spreminja. Prvih pet let po nakupu znaša 27,5% ter se nato vsakih pet let zmanjša. Po petih letih znaša stopnja 20%, po desetih letih 15%, po petnajstih letih 10%. Po 20 letih lastništva nepremičnine tega davka ni več potrebno plačevati.
Prijavo za odmero davka vloži prodajalec nepremičnine v 15 dneh po prodaji stanovanja oz. po sklenitvi prodajne pogodbe pri pristojni davčni upravi. Davek mora prodajalec plačati v roku 30 dni po prejemu odločbe o odmeri. Prijavi mora priložiti tri izvode prodajne pogodbe in izvod prejšnje pogodbe, s katero je pridobil lastninsko pravico, oziroma izpisek iz zemljiške knjige, če je nepremičnina že vpisana v zemljiško knjigo.
Kot smo omenili že zgoraj se po plačilu davka kupoprodajna pogodba notarsko overi, sledi pa vpis v zemljiško knjigo, s katerim kupec postane dejanski lastnik nepremičnine. Vpis v zemljiško knjigo je mogoče izvesti pri notarju, ki overi podpise na prodajni pogodbi, lahko pa se izvede tudi osebno v času uradnih ur na sodišču, ali po elektronski poti, za kar posameznik potrebuje elektronski podpis in varen poštni predal.
