Zemljiška knjiga je javna knjiga, ki je namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami. V zemljiško knjigo se morajo vpisati vse stvarne pravice na nepremičninah, lahko pa se v zemljiško knjigo vpišejo tudi nekatere obligacijske pravice, ki veljajo na določeni nepremičnini.
Med stvarne pravice, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo štejemo:
- lastninsko pravico,
- hipoteko,
- zemljiški dolg,
- pravico stvarnega bremena,
- stavbno pravico,
med obligacijske pravice pa:
- pravico prepovedi in odtujitve,
- zakupno in najemno pravico,
- predkupno in odkupno pravico in
- posebno pravico uporabe javnega dobra.
Vpogled v zemljiško knjigo je nujno opraviti pred nakupom nepremičnine
Običajno je za posameznika vpogled v zemljiško knjigo posebej relevanten ob nakupu nepremičnine. Velja namreč, da kdor se v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic. Kdor izpolni pogoje za vpis pravice oziroma pravnega dejstva v zemljiško knjigo v svojo korist in tega vpisa ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne opustitve. Iz tega lahko razberemo, da je vpis stvarnih pravic na nepremičnini posameznika obvezen, saj so samo tako varovane njegove pravice, pa tudi pravice tretjih oseb.
Vpis pravic prične veljati s trenutkov, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vpis, oziroma ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolžnosti, če ta zakon ne določa drugače.
Od leta 2011 pa je pri nas na voljo tudi elektronska zemljiška knjiga, vpogled v zemljiško knjigo pa je tako možen kar preko spleta. Vpogled v zemljiško knjigo in pridobitev izpisa iz elektronske zemljiške knjige sta brezplačna, potrebna je le predhodna registracija na portalu e-Sodstvo (https://evlozisce.sodisce.si/esodstvo/index.html).
Kakšen je postopek nakupa nepremičnine pri nas?
Tako kot smo že omenili, se posameznik z vpogledom v zemljiško knjigo in z zemljiškoknjižnim izpiskom največkrat srečuje ob nakupu nepremičnine. Zemljiškoknjižni izpisek je pred nakupom nepremičnine dobro zahtevati od prodajalca, saj se bomo tako prepričali, ali je tisti, ki nam nepremičnino prodaja, zares njen lastnik, prav tako pa bomo lahko razbrali ali so na nepremičnini vpisane kakšne druge omejitve, ki bi lahko kasneje omejevale našo lastninsko pravico. V kolikor ob vpogledu v zemljiško knjigo ugotovimo, da je na nepremičnini vpisana kakšna hipoteka (na primer bančna) moramo od prodajalca nepremičnine zahtevati, da poskrbi za izbris omenjene hipoteke, saj bo le-ta v nasprotnem primeru bremenila nas.
Ko se prepričamo ali je nepremičnina, ki jo kupujemo, zemljiškoknjižno neoporečna, moramo preveriti tudi ali ima vsa dovoljenja, ki jih nepremičnina potrebuje. Gre predvsem za gradbeno in uporabno dovoljenje.
Ko ugotovimo, da ima nepremičnina vsa dovoljenja, sklenemo nakupno pogodbo
Po tem, ko smo se prepričali, da ima nepremičnina vsa potrebna dovoljenja, je čas, da sklenemo kupoprodajno pogodbo za nepremičnino, ki jo lahko pripravi notar ali nepremičninska agencija (v kolikor nepremičnino kupujemo s pomočjo agencije). Kupec in prodajalec podpišeta pogodbo, v kolikor pa je s pogodbo dogovorjena ara se v danem trenutku plača tudi ara.
Ali je pri nakupu stavbe oziroma zemljišča potrebno plačati tudi davek?
Pri tem je potrebno omeniti tudi davek, ki ga moramo plačati pri nakupu nepremičnine. Davek pri nakupu nepremičnine navadno poravna prodajalec (lahko pa se stranki tudi drugače dogovorita). Prodajalec mora v roku 15 dni pri finančni upravo vložiti prijavo za odmero 2 % davka na promet z nepremičninami in nato v 30 dneh davek tudi poravnati. Če zavezanec davka ne plača, ne more overiti podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini.
Poleg davka na promet z nepremičninami pa je prodajalec zavezan plačati tudi davek od kapitalskega dobička, če ga pri prodaji nepremičnine seveda ustvari. Stopnja davka od kapitalskega dobička znaša prvih 5 let po nakupu 25%, nato pa se na vsakih dopolnjenih pet let lastništva zmanjšuje. Po preteku dvajsetih let lastništva nepremičnine nam tako davka od kapitalskega dobička ni več potrebno plačevati.
Kdaj mora kupec nakazati kupnino in kako preide lastninska pravica?
Ko je davek poravnan Finančna uprava na pogodbi potrdi, da je davek plačan in prodajalec lahko izroči izvod te pogodbe notarju. Notar nato overi in shrani pogodbo, če pa je nakup potekal preko nepremičninske agencije lahko pogodbo shrani tudi nepremičninska agencija. Kupec nato prodajalcu nakaže kupnino. Ko je kupnina na računu prodajalca notar ali nepremičninska agencija izroči kupcu pogodbo ter zemljiškoknjižno dovolilo, če to ni sestavni del pogodbe.
Tako nam ostane samo še prehod lastninske pravice iz prodajalca na kupca. Ko so vsi zgoraj zapisani postopki končani, lahko kupec nepremičnine vloži zahtevek za vpis svojega lastništva nepremičnine v zemljiško knjigo. Opravi se predaja nepremičnine, navadno v prisotnosti nepremičninskega agenta, kupec pa s pomočjo prodajalca uredi še prepise priključkov – telekomunikacije, elektrike, plina in vode.
