Že za odsvojitev nepremičnine veljajo nekoliko strožja pravila kot to velja pri odsvojitvi oz. prenosu lastninske pravice na premičnini, še posebej stroge določbe pa veljajo pri prenosu lastninske pravice na kmetijskem zemljišču. Določbe, ki to področje urejajo lahko najdemo v Zakonu o kmetijskih zemljiščih, ki med drugim natančno ureja tudi prodajo kmetijskega zemljišča. Poleg Zakona o kmetijskih zemljiščih, ki ureja tudi prodajo zaščitene kmetije, pa je nepogrešljiv tudi Zakon o dedovanju kmetijskih gospodarstev, ki natančno ureja potek dedovanja kmetijskega zemljišča.
Kakšen je postopek prodaje kmetijskega zemljišča?
Postopek prodaje kmetijskega zemljišča se nekoliko razlikuje od postopka prodaje navadnega zemljišča. Vsekakor moramo najprej pridobiti podatke o dotičnem kmetijskem zemljišču. Na tem mestu velja poudariti, da lahko izpisek iz zemljiške knjige pridobimo kar s pomočjo portala e-Sodstvo, podatke iz katastra pa pridobimo preko portala Prostor. Pregled evidence dejanske rabe kmetijskih in gozdnih zemljišč je možno opraviti tudi preko Javnega pregledovalnika GERK/RABA. S pomočjo omenjenih portalov bomo prihranili dragocen čas, ki nam ga v današnjem hitrem tempu življenja že tako ali tako primanjkuje.
Pri prodaji kmetijskega zemljišča lahko prodajalec v skladu z Zakonom o kmetijskih zemljiščih proda le cel lastninski ali solastninski delež kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije – lastništvo se torej na kmetijski parceli ne sme deliti na manjše lastniške dele. V skladu z Zakonom o kmetijskih zemljiščih mora prodajalec slediti določenim korakom, ki bodo postopoma pripeljali do prodaje kmetijskega zemljišča.
Najprej je potrebno objaviti ponudbo o prodaji kmetijskega zemljišča, ki jo prodajalec objavi na upravni enoti, kjer zemljišče leži. Ponudba mora vsebovati podatke o prodajalcu, podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji, ceno in morebitne druge pogoje. Upravna enota, na območju katere kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži, mora ponudbo objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu eUprave. Ponudba mora biti objavljena na oglasni deski in na državnem portalu eUprave 30 dni. Kupec, ki želi ponudbo o prodaji sprejeti, mora nato podati sprejem ponudbe o nakupu kmetijskega zemljišča. Ponudbo je potrebno sprejeti v 30 dneh od objave pri upravni enoti. V kolikor ponudbe nihče ne sprejme v danem roku, mora prodajalec, če še želi prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo ponoviti.
Kaj pomeni predkupna pravica in kdo so predkupni upravičenci?
Zavedati pa se moramo tudi, da imajo nekatere osebe pri nakupu kmetijskega zemljišča prednost pred ostalimi – pravimo, da imajo predkupno pravico. Te osebe so:
- solastnik;
- kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj;
- zakupnik zemljišča, ki je naprodaj;
- drug kmet;
- kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti;
- Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.
V primeru, ko pride do tega, da je več kmetov uvrščenih na isto mesto, se predkupna pravica določi po naslednjem vrstnem redu:
- kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost;
- kmet, ki zemljišče sam obdeluje;
- kmet, ki ga določi prodajalec, razen v primeru, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe.
V kolikor pa govorimo o prodaji gozda, imajo predkupno pravico:
- Republika Slovenija (za varovalne gozdove in gozdove s posebnim namenom);
- lokalna skupnost, na območju katere ležijo gozdovi, ki se prodajajo (za gozdove s posebnim namenom);
- Republika Slovenija oz. pravna oseba, ki gospodari z gozdovi v lasti republike Slovenije (pri nakupu gozdov v kompleksu, večjem od 30 hektarjev; lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja;
- lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja.
Za veljavno prodajo pa je potrebno skleniti tudi prodajno pogodbo
Zadnja faza pri nakupu oz. prodaji zemljišča je seveda sklenitev pogodbe in odobritev pravnega posla. Če nihče izmed predkupnih upravičencev svoje pravice ne uveljavlja, lahko prodajalec zemljišče proda drugim interesentom, ki so v določenem (tridesetdnevnem roku) odgovorili na njegovo ponudbo. Po sklenitvi prodajne pogodbe mora kupec na upravno enoto vložiti vlogo za odobritev pravnega posla.
Po Zakonu o kmetijskih zemljiščih pa mora upravna enota v kateri se zemljišče nahaja po uradni dolžnosti pridobiti tudi potrdilo o namenski rabi zemljišča, ki ga v procesu odobritve pravnega posla posreduje kupcu zemljišča.
V primeru prodaje kmetijskega zemljišča je potrebno plačati davek
Nikakor pa ne smemo pozabiti tudi na davek, ki ga je potrebno plačati pri vsakem nakupu nepremičnine – kmetijska zemljišča pa pri tem niso nikakršna izjema. Pri prodaji zemljišča se obračunava 2 % davek na promet nepremičnin. Zavezanec za plačilo davka je prodajalec, lahko pa se stranki dogovorita drugače in tako obveznost plačila davka prevzame kupec. Osnova za odmero tega davka je prodajna cena nepremičnine. Če pa je prodajalec pri prodaji nepremičnine ustvaril dobiček, bo potrebno poravnati tudi davek od kapitalskega dobička.
